Gutachter beim Hauskauf - Sinnvoll?

Gutachter beim Hauskauf - Sinnvoll?

Der Hauskauf – keine leichte Aufgabe

Der Kauf eines Hauses ist für die meisten die wichtigste Entscheidung im Leben, mit einer nicht unerheblichen finanziellen Tragweite. Deswegen ist es umso wichtiger, sich vor dem Hauskauf umfassend zu informieren und vorzubereiten.

Die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt mit der hohen Nachfrage nach Häusern bei geringem Angebot und den hohen Immobilienpreisen macht es Ihnen als Hauskauf-Interessenten nicht unbedingt leicht. Schnell ist die Versuchung für den Zuschlag groß, wenn viele Konkurrenten genau um dieses eine Haus mit buhlen, welches Sie ins Auge gefasst oder vielleicht sogar ins Herz geschlossen haben. Nennen wir es, wie es ist: Hausverkäufer sitzen meist immer noch am längeren Hebel.

Trotzdem sollten Sie bei der Hauskauf-Entscheidung nichts überstürzen. Insbesondere bei älteren Häusern ist Vorsicht geboten, denn es gilt der Grundsatz „gekauft wie gesehen“. Da kann es schnell passieren, dass sich das vermeintliche Traumhaus nach dem Kauf als Kostenfalle entpuppt, z.B. durch teure Sanierungskosten, die Sie so nicht erwartet haben, versteckte Schäden, die Sie als Laie nicht unbedingt sehen können oder ausufernde Reparaturarbeiten, die Sie nicht wie geplant selbst stemmen können und letztendlich doch Profis ranlassen müssen.

Ist ein Gutachter beim Hauskauf sinnvoll?

Doch wie können Sie beim Hauskauf sicherstellen, dass Sie nicht die berühmte Katze im Sack kaufen? Abhilfe kann die Expertise eines Gutachters bzw. Sachverständigen schaffen. Ein Gutachter beim Hauskauf kann Ihnen helfen, notwendige Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten zu schätzen, Baumängel aufzudecken und Ihnen sagen, ob der Preis für das Haus anhand des Zustands und der Lage gerechtfertigt ist.

Im Detail kann Ihnen ein Gutachter unter folgenden Aspekten eine fachkundige Einschätzung des Hauses geben:

  • Bausubstanz: Der Gutachter nimmt die Bausubstanz genau unter die Lupe. Sind Setzungsrisse vorhanden? Feuchtigkeit in den Wänden? Schimmel im Keller? Vielleicht sogar Schädlingsbefall im Dachstuhl? Die Sanierungskosten insbesondere von Substanzschäden sind meist nicht unerheblich.
  • Feuchtigkeit und Schimmel: Durch Baumängel, Wasserschäden oder fehlerhaftes Lüften kann Schimmel entstehen. Ein Gutachter prüft, wie stark ein vorhandener Schimmelpilzschaden ist und mit welchen Kosten Sie für die Beseitigung rechnen müssen. Mit professionellen Messinstrumenten kann der Gutachter zudem die Feuchtigkeit in Wänden messen und eine mögliche Schimmelgefahr abschätzen.
  • Elektroinstallationen: Elektrogeräte wie z.B. Elektroheizungen oder Durchlauferhitzer sollten nach 20 Jahren erneuert werden. Elektroleitungen sollten spätestens nach 40 Jahren erneuert werden, da brüchige Kunststoffmantel die Gefahr von Kurzschlüssen oder Kabelbränden erhöhen können.
  • Wasserleitungen: Die Haltbarkeit von Wasserleitungen aus Stahl oder Kupfer beträgt ca. 30 Jahre, bei Leitungen aus Kunststoff rund 50 Jahre. Der Gutachter kann aber am besten einschätzen, ob auch bei jüngeren Leitungen sanierungsbedarf besteht oder nicht. Bleirohre sollten Sie allerdings definitiv austauschen lassen.
  • Heizungsanlage: Nach Energieeinsparverordnung (ENEV) müssen Heizkessel, die vor 1984 eingebaut wurden, ausgetauscht werden. Heizungen, die nach 1985 eingebaut wurden, müssen nach 30 Jahren ausgetauscht werden (Ausnahme: Brennwert- und Niedertemperaturkessel). Unabhängig von Verordnungen können Heizungsanlagen aber natürlich auch viel früher sanierungsbedürftig sein. Ein Gutachter wird Ihnen hierbei beratend zur Seite stehen.

Darüber hinaus gibt es viele weitere kritische Punkte, die ein Gutachter vor dem Hauskauf für Sie überprüfen kann, z.B. nicht genehmigte Anbauten, hochschädliche Baumaterialien (z.B. Asbest) oder giftige Chemikalien. Auch für Ihre Überlegungen zum An- bzw. Umbau des Hauses wird der Gutachter eine fundierte Einschätzung geben.

Vorsicht bei Zwangsversteigerungen: Eine Zwangsversteigerung ist eine komplexe Angelegenheit und birgt erhebliche Risiken. Unterschätzen Sie auch nicht die Psychologie des Bieterverfahrens. Schnell kann ein vermeintliches Schnäppchen zu einem finanziellen Fiasko werden, falls die Versteigerung zu einem unerbittlichen Bieterwettbewerb ausufert. Ein großer Nachteil von Immobilien im Zwangsversteigerungsverfahren: Meistens kann man die Immobilien im Vorfeld nicht oder nur unzureichend besichtigen, weil z.B. der Zutritt durch die Noch-Bewohner verwehrt wird. Eine umfassende objektive Begutachtung der Immobilie, z.B. durch einen Bausachverständigen, ist meist nicht möglich. Zwar gibt es zu den Immobilien auch ein schriftliches Gutachten. Die Aussagefähigkeit des Gutachtens kann allerdings im Einzelfall erheblich von der Wirklichkeit abweichen, wenn z.B. auch der Gutachter keinen Zugang zum Haus hat.

Sie sollten auch bedenken, dass eine Haftung für Mängel im Prinzip ausgeschlossen ist. Haben Sie die Immobilie falsch eingeschätzt, bleiben Sie nachher auf den Schaden sitzen.

Ein Gutachter gibt Ihnen Planungssicherheit

Nur weil ein Haus Sanierungs- und Reparaturbedarf hat, heißt es selbstverständlich nicht, dass Sie das Haus nicht kaufen sollten. Denn realistisch gesehen wird es kaum ein (älteres) Haus geben, welches in einem perfekten Zustand ist.

Viel wichtiger ist, dass Ihnen möglichst alle Kostenfaktoren, auch die künftigen, bekannt sind. Ein Gutachter gibt Ihnen durch seine professionelle Einschätzung des Hauses eine fundierte Grundlage für Ihren Entscheidungsprozess. Sie können besser planen und Ihr finanzielles Risiko minimieren. Auch bei der Bewilligung eines Kredits für Sanierungs- und Umbaumaßnahmen kann die gutachterliche Bewertung Ihnen einen Vorteil bei Ihrer Bank verschaffen.

Hauskauf: Ein emotionaler Moment für Sie – Alltagsgeschäft für den Gutachter

Es ist allzu menschlich und völlig in Ordnung, wenn Sie beim Hauskauf auch mit einer emotionalen Seite an die Sache gehen. Letztendlich geht es um das zukünftige traute Heim, was Sie Jahrzehnte mit Ihrer Familie bewohnen werden. Keiner kann von Ihnen erwarten, dass Sie 100% nüchtern und sachlich beim Hauskauf vorgehen.

Umso wichtiger, dass Sie einen Gutachter zur Seite haben, für den der emotionale Aspekt überhaupt keine Rolle spielt. Mag das zu verkaufende Haus noch so schön hergerichtet sein (Stichwort: Home Staging), beeindrucken lässt sich ein Gutachter von so etwas nicht.

Für Sie bedeutet der Kauf eines Hauses womöglich die Investition Ihres Lebens und keine Sache, mit der Sie jeden Tag zu tun haben. Für einen erfahrenen Gutachter hingegen gibt es kaum etwas, was er in seiner Berufserfahrung nicht schon gesehen hat.

Wann sollte ich einen Gutachter beim Hauskauf beauftragen?

Es ist ratsam, vor allem bei älteren Häusern die Expertenmeinung eines Gutachters einzuholen. Aber selbst bei einem relativ neuen Haus ist nicht garantiert, dass nicht gepfuscht wurde bzw. Baumängel vorhanden sind, die für Laien nicht immer erkennbar sind.

Meist werden Sie mehrere Häuser besichtigen wollen, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Zum jeweils ersten Hausbesichtigungstermin müssen Sie allerdings noch keinen Gutachter mitnehmen. Dies wäre zum einem zu kostspielig, zum anderen merken Sie vielleicht schon beim ersten Besichtigungstermin, dass das Haus sowieso nicht in Frage kommt.

Stattdessen ergibt es Sinn, einen Gutachter erst dann mit zur Hausbesichtigung mitzunehmen, wenn Sie schon eine Vorauswahl getroffen haben und ein zweiter Besichtigungstermin geplant ist.

Gut zu wissen: Möchten Sie einen Gutachter zu einem Besichtigungstermin mitnehmen, müssen Sie den Verkäufer bzw. Makler vorab informieren, zumal eine Begehung mit einem Gutachter auch mal länger dauern kann. Der Verkäufer ist jedoch nicht verpflichtet, einer Hausbesichtigung mit einem Gutachter zuzustimmen. Lehnt der Verkäufer die Begehung mit einem Gutachter allerdings ab, wäre das schon mal kein gutes Zeichen für den Kauf des Hauses. Möglicherweise ist das Haus doch nicht in dem Zustand, wie es vom Verkäufer bzw. Makler angegeben wurde.

Was kostet ein Gutachter?

Nachdem Sie sich für einen Gutachter beim Hauskauf entschieden haben, stellt sich die nächste Frage: Was kostet ein Gutachter beim Hauskauf?

Je nach Umfang der Leistung unterscheiden sich auch die Kosten für einen Gutachter:

  • Mündliche Begutachtung: Hierbei handelt es sich um eine mündliche Hauskaufberatung. Der Gutachter wird nach der Vor-Ort-Besichtigung in einem abschließenden Gespräch Ihnen seine Einschätzung zur Immobilie geben. Die preiswerteste Form der Begutachtung durch einen Gutachter und sinnvoll, falls Sie fest entschlossen von der Immobilie sind und nur zur Sicherheit noch mal eine Expertenmeinung einholen möchten. Eine mündliche Begutachtung fängt meist bei 500 Euro (inkl. MwSt.) an.
  • Begutachtung mit Protokoll: Dabei hält der Gutachter seine Erkenntnisse schriftlich fest und übermittelt Ihnen diese in Form eines einfachen Protokolls. Sinnvoll, falls Sie die Ergebnisse des Gutachters schriftlich festgehalten haben möchten, ohne zu viel Zeit zu verlieren. Die Kosten für eine protokollarische Festhaltung beginnen meist bei 700-800 Euro (inkl. MwSt.).
  • Kurzgutachten: Das schriftliche Kurzgutachten ist detailreicher als ein Protokoll, beansprucht aber auch mehr Zeit. Auf der anderen Seite erhalten Sie mit einem Kurzgutachten eine realistischere Wertschätzung des Hauses. Die Kosten für ein Kurzgutachten fangen in der Regel bei 1000-1100 Euro (inkl. MwSt.) an
  • Verkehrswertgutachten: Das Verkehrswertgutachten ist deutlich umfangreicher und komplexer als ein Kurzgutachten. Ein Verkehrswertgutachten muss hohen rechtlichen Ansprüchen genügen, wenn es für ein Gericht (z.B. Scheidung) oder für das Finanzamt (z.B. Erbschaft, Schenkung) bestimmt ist und umfangreich die Wertermittlung begründet werden muss. Ein Verkehrswertgutachten ist bei einem Hauskauf allerdings in den meisten Fällen nicht nötig bzw. wegen der langen Dauer der Erstellung (ca. 4-8 Wochen, je nach Immobilie) auch meist kaum möglich. Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten fangen in der Regel bei 1500-2000 Euro (inkl. MwSt.) an und können je nach Objekt/Aufwand auch mal deutlich mehr kosten.

Fazit: Letztendlich geht es darum, dass der Gutachter Ihnen mit seiner Expertise und seiner Erfahrung eine realistische und auch kritische Einschätzung über das Haus gibt, was Sie zu kaufen beabsichtigen. Sobald alle Fakten auf dem Tisch liegen, können Sie auch eine gesunde und fundierte Entscheidung treffen. Die Investition in einen Gutachter lohnt sich in jedem Fall, wenn man bedenkt, dass Sie mit dem Hauskauf eine große finanzielle Verpflichtung für eine lange Zeit eingehen.

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